רכישת דירה היא אחת הרכישות הגדולות ביותר שרבים מהאנשים מבצעים, כאשר רכישה זאת מלווה בשלבים וצעדים רבים כמו גם בבירוקרטיה ושיקולים שונים ומגוונים.
רכישת דירה היא פעולה שלרוב מבצעים פעם אחת בלבד בחיים, ולכן היא חייבת להיעשות תוך בחירת מושכלות ושימוש בכל האמצעים שמסייעים לקבלת ההחלטות הטובות ביותר.
כיום רוב הרוכשים נעזרים במשכנתא לרכישת דירה ומעטים הם האנשים אשר אינם זקוקים להלוואה או למשכנתא לרכישת דירה.
אבל איך קונים דירה בצורה חכמה ומהם השלבים לרכישת דירה? המדריך המלא בהמשך.
אם הגעתם ליום שבו אתם מוכנים להתחייבות הדרושה לרכישת דירה ואתם רוצים להתחיל ולהכיר את השלבים הדרושים לכך, החל מהשלב הראשון של התהליך עד לכניסה לבית – חשוב שתשימו לב לשלבים ברכישת דירה:
גיוס ההון העצמי – כל מי שרוכש דירה, בין אם הוא לוקח משכנתא לבין אם הוא רוכש את הדירה בתשלום אחד: חייב להכיר את שווי ההון העצמי שלו. הון עצמי נועד בדרך כלל לשם קבלת זכאות למשכנתא, כאשר ההון העצמי עליו להוות שליש משווי הדירה אותה רוצים לרכוש.
את ההון העצמי ניתן לגייס דרך הלוואה בתוך המשפחה, שבירת תכניות חסכון, או באמצעות הלוואה מהבנק או משאר מסודות המספקים הלוואות.
חשוב לדעת כי בתכניות של מחיר למשתכן ישנם תנאים טובים יותר לקבלת משכנתא, תוך הון עצמי של 100 אלף שקלים בלבד (נכון לעכשיו) לרכישת דירה בתנאים מוזלים.
בחירת מסלול משכנתא – כעת שגייסתם את ההון העצמי, חשוב לבחור בצורה נכונה את מסלול המשכנתא שלכם. משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה אשר ניתנת לרוכשי הדירה מבנקים למשכנתאות והיא גוררת עמה ריבית שנחשבת גבוהה יחסית.
עם זאת ישנה משכנתא שהמדינה מקנה לזוגות צעירים, שהריבית עליה אינה גבוהה והיא עומדת על 2 אחוזים בממוצע, בזמן שמה שמקשה על ההחזרים היא דווקא המשכנתא המשלימה אותה מעניק הבנק ללקוחות תוך ריביות שעלולות להיות גבוהות במיוחד.
בשל כך חשוב להגיש בקשה למשכנתא לאחר בחינת כל המסלולים שישנם בבנקים השונים והגנה על האינטרסים שלהם.
בחינת המסלולים השונים יכולה להתרחש באופן עצמאי מול יועצי המשכנתאות של הבנקים או בצורה מושכלת יותר וזאת באמצעות שכירת יועץ משכנתאות שיגן על האינטרסים שלכם ויקנה לכם חסכון בהחזרים החודשיים לבנק, תוך בחירת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר לכם.
מומלץ לקרוא: בואו להכיר את ההיבטים המשפטיים של המשכנתא
הגשת בקשה למשכנתא – על מנת לקבל זכאות למשכנתא מהבנק שבו בחרתם, יש לעבוד תהליך בירוקרטי שכולל המצאת המסמכים הבאים: צילום תעודת זהות ומסמך מזהה נוסף כמו דרכון או רישיון נהיגה, תלושי משכורת של שכיר משלושת החודשים האחרונים וטופס 106, עצמאיים יתבקשו להגיש שומת מס לשנה הקודמת ואישור רואה חשבון לשנת המס הנוכחית. גרושים וגרושות יצטרכו להגיש הסכם גירושין ואישור על תשלום דמי מזונות, ומי ששוכר דירה יצטרך להגיש לבנק חוזה שכירות שמציין את שכר הדירה.
עוד תצטרכו להגיש לבנק אישור על קצבאות יחידים, זקנה שארים ועוד, דפי חשבון בנק של 3 חודשים אחרונים, דוגמא של שיק מחשבון הבנק שלכם, טופס בקשה מלא לבקשת משכנתא וכל מסמך אחר שהבנק יבקש ממכם.
בחירת הדירה – כעת לאחר שאושרה לכם המשכנתא יש לבחור את הדירה שמתאימה לתקציב שלכם. אם אתם מצטרפים לתכנית 'מחיר למשתכן' תוכלו לבחור באחד מהפרויקטים של חברות הדיור המשתתפות בתכנית ולבחור לכם דירה תוך קבלת זמן מוגבל לצורך הבחירה.
אם אתם רוכשים דירה מקבלן, יש להתנהל מול הקבלן והיזם ולשים לב לדירות השונות, למפרטים של כל דירה, לחוזה עם הקבלן ולבחירת הדירה המתאימה ביותר לצרכים שלכם.
כאשר אתם רוכשים דירה מאדם פרטי יש להביא שמאי לבדיקת הנכס על מנת להעירך את שוויו האמתי, ולבדוק באמצעות עורך דין (בכל מקרה של רכישת דירה) את פרטי חוזה הדירה ואת תנאיו.
בחינה של אזור המגורים – לפי שאתם רוכשים דירה חשוב לשים לב לאזור המוגרים אשר בו הדירה ממוקמת. נסו לבדוק את הסביבה, לקרוא על השכונה ברשת, להבין להיכן מתפתח האזור ואיזה מוסדות ושירותים יש בו. אם אתם רוכשים דירה באזור שאמור להתפתח: הרי שבעתיד יעלה ערך הנכס שלכם ואתם תוכלו למכור אותו ברווח גדל יחסית.
בניית דירה – אם החלטתם לבנות בית או דירה, חשוב לשים לב לכל תנאי הבנייה ולשכור לשם כך קבלן מנוסה. שימו לב כי אתם משלמים לקבלן את כספו בשיטת תשלומים בהדרגה המשולמים לקבלן לאחר ביצוע כל שלב ולשלב בתהליך הבנייה. בכך לא 'תתקעו' עם עבודה שאינה גמורה ותשליכו כסף ל'פח'.
קבלת אישורים – חשוב לשים לב להיתרי הבנייה בפרויקט המגורים שבו בחרתם, לזכויות הבנייה, להסכמים עם הדיירים במידה ורכשתם דירה מפרויקט תמ"א 38 ולהסכמים עם היזם והקבלן. חשוב שעורך דין המומחה בתחום הנדל"ן יעבור על כל סעיף בהסכם וידע לזהות 'מוקשים' שיש לשים לב אליהם.
תשלומי מיסים – כאשר רוכשים דירה נוספים לרכישה שלל מיסים ותשלומים שיש לשלם לרשויות השונות. מיסי מקרקעין, מיסי השבחה ועוד כולם כלולים בתשלומים ששיש להוסיף על שווי הדירה ולכן יש לבדקו את העלויות שלהם היחס לנכס ואת היכולת לקבל הקלות מס ברכישת דירה ראשונה.
קבלת המפתחות לדירה – שימו לב כי בחוזה עם הקבלן או עם החברה היזמית או האדם הפרטי שממנו רכשתם את הבית ישנו סעיף אשר מדבר על קבלת המפתחות לדירה ותאריך הכניסה לבית. חשוב לוודא כי תאריך הכניסה יהיה מעוגן בחוזה ולא ניתן יהיה לערער עליו.
לסיכום, רכישת דירה היא אל דבר פשוט, ולכן יש להיעזר בכל אנשי המקצוע כמו יועץ משכנתאות, עורך דין ושמאי מקרקעין כדי לעבור את התהליך בצורה הטובה ביותר.
